ldquo广式粤菜rdquo遇上

引进商家有限制

租赁双方产纠纷

粤菜川菜咋区分

是否违约存分歧

且看法官来说理

年11月，某购物中心与甲商家签订《房屋租赁合同》，约定该购物中心将涉案商铺出租给甲商家作餐饮使用，并约定租赁期内该购物中心不得另外引进实用面积高于平方米的“广式粤菜、茶楼及酒家”，否则视为其违约，如该购物中心违约，应减免甲商家月租金10%作为补偿。

后购物中心引进乙商家，招牌为“XX四川料理”。乙商家主营酸菜鱼、跳跳蛙等火锅菜，同时经营“虾饺、烧麦、肠粉”等招牌粤式茶点，且其店铺面积超过平方米。

甲商家知悉该情况后，认为购物中心引进乙商家的行为违反双方合同约定，对其店铺经营造成影响，要求购物中心进行处理。该购物中心复函表示乙商家不属于“面积高于平方米的广式粤菜、茶楼及酒家”，其不构成违约。

对此，甲商家不予认可，并以购物中心违约为由，自年5月起仅按原租金标准的90%支付租金。购物中心认为甲商家持续未全额交租构成违约，遂诉至法院，要求解除租赁合同，并由甲商家支付拖欠的租金及相应迟延交租违约金等。

诉讼中，购物中心表示甲商家已交清所欠全部租金，故撤回要求其支付租金的请求。

广州市海珠区人民法院经一审审理后判决甲商家依照一年期LPR标准向购物中心支付迟延交租违约金，并驳回购物中心要求解除涉案租赁合同等诉讼请求。

甲商家不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审审理后，判决驳回上诉，维持原判。

对于涉案《房屋租赁合同》的条款内容，根据文义解释，购物中心负有不引进实用面积高于平方米的“广式粤菜、茶楼及酒家”的主要义务，即合同双方就购物中心引进商家的经营面积和商家性质进行了限制。

而购物中心引进的乙商家经营品牌为四川料理，顾名思义，显然不属于带有经营粤菜性质品牌的商家，且购物中心与乙商家有不得擅自改变经营品牌、经营种类的约定，在后续交涉中，购物中心也积极出面协调沟通，要求乙商家遵守经营范围的约定，因此，购物中心尽到了诚信履行合同义务的责任，不存在违约行为。

虽然乙商家经营有“虾饺、烧麦、肠粉”等菜品和点心，但该菜品是国人普遍欢迎的食品，不是法律规范意义的品牌或商号，且早已进入公众领域，不为某个个人或商家所独有，另外，根据当事人所提交的证据显示，乙商家主营业务仍为酸菜鱼、跳跳蛙等火锅菜，其川菜性质并未有实质变化。

综上，法院认定购物中心没有违反合同约定。

本案中，甲商家已按双方合同约定向购物中心交付90%的租金，并非故意迟延履行主要债务，且其在诉讼中已补缴欠交的租金，故对于购物中心解除涉案《房屋租赁合同》的请求，法院不予支持。

如前所述，购物中心出租商铺给乙商家使用，并未违反购物中心与甲商家的合同约定。而甲商家以购物中心违约为由未足额缴纳租金，其行为已构成违约，故法院判决甲商家以一年期LPR标准向购物中心支付迟延交租违约金。

企业通过订立合同的方式营造于己有利的经营环境无可厚非，但需注意，一方面对合同条款内容的把握应当精准无歧义，降低后续履约中双方就合同条款产生纠纷的风险。另一方面要避免陷入不正当竞争的可能性，特别是在公众领域的限制竞争行为，涉及他人利益和社会大众利益，更应当有合理限度，市场经济的繁荣以及企业自身的发展更需要并鼓励各市场主体不断提升自身产品和服务的质量来实现。

本案中，在面对行业竞争的情况下，甲商家亦应从提供更加正宗优质、名副其实的粤菜品种和服务方面入手，不断提升自身菜品的质量和口味，通过正当良性竞争来赢得自己的市场地位。

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第一百四十二条第一款有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十六条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当依照本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

来源

广州市法院新媒体工作室

素材

房产庭

通讯员

郑育婷戴俊英

责编

郑育婷

编辑

汤楚茵